1기 신도시 재건축 선도지구 선정 ‘째깍째깍’…운명 가를 변수는?

최고 배점 주민동의율 높이기 경쟁 치열
신탁 방식 선호…유력 단지 중심 MOU 체결
추가 분담금·공유필지 등이 사업 추진 성공 관건

수도권 1기 신도시 지자체들은 오는 25일 국토교통부의 재건축 선도지구 선정 표준 기준안을 바탕으로 1차 선도지구 공모 지침을 확정·발표할 예정이다.

수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 선도지구 공모가 성큼 다가오면서 재건축 '1번 타자'(선도지구)로 선정되기 위한 눈치싸움이 치열하다. 재건축 선도지구로 지정되면 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 용도지역 변경 등 각종 혜택을 받을 수 있지만 그 과정이 만만치 않기 때문이다. 특히 1기 신도시 가운데 사업성이 높다고 평가받는 분당의 경우 후발주자까지 뛰어들면서 경쟁이 격화하는 모습이다.

18일 국토교통부에 따르면 1기 신도시 각 지자체는 오는 25일 1차 선도지구 공모 지침을 확정·발표한다. 이후 각 지자체는 국토부 협의를 거쳐 오는 11월 선도지구를 선정할 계획이다.

국토교통부가 공개한 '1기 신도시 선도지구 선정 평가 기준'은 △주민 동의율(60점) △통합 재건축 규모(20점) △거주환경 노후도(10점) △도시기능 활성화 필요성(10점) 등이다. 주민 동의율·통합단지 규모(단지수+가구수)만 해도 배점의 80% 비중을 차지하다보니 점수를 높이려는 후보 지역들의 수싸움이 치열하다.

분당신도시 한 공인중개사는 "성남시의 확정 평가 기준이 나와 봐야 알 수 있지만 현재 10여개의 통합단지들이 선도지구 자리를 놓고 경쟁 중"이라면서 "결정적 점수가 되는 주민 동의율을 높이기 위해 이곳에선 주말마다 주민설명회가 열린다"고 전했다.

주민 동의율을 빠르게 끌어올리기 위해 신탁사 등과 업무협약을 체결하는 단지도 적지 않다. 주민 동의율이 95% 이상 돼야 60점 만점을 받을 수 있지만, 현재까지 90%를 넘긴 단지는 없다. 대부분이 2~4개 단지가 모인 통합재건축을 추진하다 보니 이해관계가 달라 빠른 사업 추진에 유리한 신탁 방식으로 선택하고 있다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.

신탁 방식은 주민들이 직접 조합을 꾸려 사업을 추진하는 대신 부동산신탁사를 통해 진행하는 사업으로, 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 전 과정을 도맡는다.

분당신도시 한솔마을 1·2·3단지가 지난달 주민투표를 거쳐 한국토지신탁을 우선협상대상자로 선정했으며, 까치마을1·2단지와 하얀마을5단지는 지난 5일 교보자산신탁과 정비사업 업무협약을 맺었다.

까치1·2단지와 하얀마을 5단지 통합재건축 추진준비위원회는 "신탁 방식은 추진위 설립부터 조합 설립 과정이 생략돼 속도가 빠르다는 게 장점"이라면서 "국토부의 2027년 재건축 착공, 2030년 입주 타임라인을 맞추기에도 최적의 방법"이라고 말했다.

하지만 관건은 추가 분담금이다. 1기 신도시 조성 당시 터를 잡은 노년층이나 소형 평형이 많은 곳은 추가 분담금에 대한 우려로 주민 동의율을 끌어올리지 못할 가능성이 크다.

2022년 말 경기주택도시공사(GH)가 1기 신도시 주민을 대상으로 적정 분담금에 대한 설문조사를 실시한 결과 '2억원 이하가 적당하다'는 의견이 78.6%로 대다수를 차지했는데, 현재 공사비 상승으로 추가 분담금 규모가 3억~4억원 선으로 추산되고 있다.

최근 들어선 공유필지에 따른 분쟁이 선도지구 지정에서 최대 리스크로 떠오르고 있다. 공유필지가 복잡하게 얽혀 있는 곳이 적지 않은데, 이해관계에 따라 사업 지연 요소로 작용할 수 있어서다.

특히 양지마을이 복잡한 공유필지 문제로 골머리를 앓고 있다. 수내동 '금호한양 3·5단지' 필지인 27번지는 인근에 있는 한양5·금호1·청구2·금호한양 3·5단지 등 4개 단지와 필지를 공유한다. 양지마을 내 주상복합단지 601동에서도 32번지 필지를 공유하면서 상가까지 합세한 상태다.

분당 수내동 한 공인중개사는 "통합재건축 단지가 계속 유지된다면 문제 없겠지만, 추후 성남시의 선도지구 확정 기준안 발표 후 용적률이나 대지지분 등 조건에 따라 우위를 갖는 단지들이 나온다면 통합 추진이 깨질 수도 있다"면서 "이 과정에서 공유필지를 두고 소유 분쟁 등이 발생할 소지가 적지 않다"고 귀띔했다.