뚝 떨어진 공시가격…빌라 전세시장에 ‘불똥’

전세가율 상승, 전세보증보험 문턱 높아져
반전세·월세 전환 추세 가속화 우려도

올해 공시가격이 크게 하락하면서 빌라(연립·다세대주택) 전세시장도 타격을 입게 됐다는 전망이 많다. 서울 빌라 밀집지역 전경./아시아투데이 DB

올해 공동주택 공시가격이 크게 하락하면서 빌라(연립·다세대주택)의 HUG(한국주택도시보증공사) 전세보증보험 가입 문턱이 높아지게 됐다. 공시가격 급락으로 전세보증보험 가입을 위한 전세보증금 상한액 기준이 내렸기 때문이다. 이에 전세 대신 반전세 및 월세 전환 추세가 가속화할 것이라는 전망이 나온다.

30일 국토교통부 등에 따르면 서울·수도권 빌라의 공시가격은 전년 대비 평균 6.0% 하락했다. 전국 공동주택 공시가격이 18.61% 떨어진 것과 비교하면 낙폭은 작지만 빌라 특성상 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 주택이 많아 HUG의 전세보증보험 가입이 어려운 세입자가 늘어날 수밖에 없다.

정부는 오는 5월부터 HUG의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 강화하기로 했다. 전세가율 계산에 활용하는 공시가격 기준도 150%에서 140%로 낮췄다. 여기에 공시가격까지 하락하면서 전세보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한선도 대폭 낮아질 가능성이 커진 것이다.

집주인 입장에서는 전세 계약 종료 후 전세보증보험 가입 기준에 맞게 전세금을 내려야 한다. 여윳돈이 없는 집주인이라면 다음 세입자를 바로 구한다고 해도 기존 세입자에게 내줄 전세금이 부족해질 수 있다. 앞으로 보증금 미반환 사고가 급증할 것이란 우려가 나오는 이유다. 지난달 전국에서 발생한 전세보증 사고는 1121건, 보증사고 금액은 2542억원으로 각각 역대 최대 기록을 세우기도 했다.

이 때문에 기존 전세 수요가 월세로 이동하거나 전세보증금 상한선을 초과하는 금액은 월세로 돌리는 등의 현상이 심화할 것이라는 우려가 나온다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "임대인(집주인) 입장에선 기존만큼 전세보증금을 받을 수 없게 되면서 '보증금 미반환' 문제가 불거질 수 있다"며 "보증보험 요건에 맞춰 전셋값은 낮추고 나머지 액수는 월세로 돌리는 임대인이 늘어날 것"이라고 말했다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "집값이 많이 떨어진 데다 공시가격까지 하락하면서 앞으로 당분간 빌라 역전세난이 심해질 전망"이라며 "이로 인해 기존 세입자가 집주인에게서 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 집주인이 세입자에게 보증금 부담을 전가하는 악순환이 연쇄적으로 발생할 수 있다"고 우려했다.